高盛高华证券–全国房地产月度追踪:6月份销售/开发活动环比强劲增长,但同比增速因基数较高而放缓【行业研究】_研报(yanbao)

【研究报告内容摘要】

最新消息

国家统计局公布的6月份全国房地产市场运行情况显示,房地产销售面积/销售额环比增长46%/45%,但同比增速因基期效应而从8%/21%放缓至4%/17%。综合销售均价环比下降1%但同比仍上涨12%(上月为环比/同比上涨1%/12%),推动全国平均房价达到人民币8,762元/平方米(上月为8,832元/平方米)。

建筑活动延续了5月份的增长势头,但同比增速因去年同期基数较高而放缓:(1)6月份房地产新开工面积(含非住宅房地产)同比增速从5月份的20%放缓至15%,但绝对水平创下2014年以来的新高,高于市场预期,并推动今年上半年新开工面积同比增速从今年前5个月的11%升至12%。(2)房地产投资环比/同比增长30%/8%,同比增速较5月份的10%放缓。(3)竣工面积环比增长25%,但同比下降13%。

14个主要城市的二手房交易量较上月环比下降12%,但同比增长9%(5月份为同比增长4%)。5个主要城市的二手房均价环比持平,但同比上涨1%。

从地区来看,所有地区交易量环比同比均上升。西部地区房价继续领涨(同比上涨20%),而且是唯一一个房地产投资增速加快的地区(同比增幅从上月的2%升至8%)。

分析

6月份销售环比强劲增长但同比增速疲弱的表现符合我们的预期,归因于新推盘面积增长和去年同期基数较高的共同影响。虽然7-8月份夏季房地产销售增速可能会季节性环比放缓,但我们预计整体销售同比增速将因去年同期基数较低而保持强劲。

同时,由于6月份销量强劲,新开工面积/销售面积之比从上月的1.44倍降至1.14倍。我们认为房地产行业的融资能力仍将是建设活动可持续性的主要推动因素,而最近数月行业资金供应和成本均趋紧。

影响

我们覆盖范围内开发商的市场份额继续增长,6月份累计销售额同比增长63%,而上月增幅为44%。今年前6个月市场销售总体表现强劲,国内前10/50大开发商的市场份额较2017年同期分别同比上升6/7个百分点至30%/58%。

我们仍然预计,由于政府严格控价且信贷环境紧张,大城市房价同比增速将进一步走弱,同时我们对2018年全国销量增长2%的基本预测意味着今年下半年增速将放缓(预计同比增速将从今年上半年的3%降至1%)。但我们预计覆盖范围内开发商的表现将继续优于大市,因其较多的待推盘项目将令今年下半年在消化比率下降的情况下也能实现销量强劲增长(预计平均同比增长23%)。