国泰君安(香港)–房地产行业:随着中期业绩即将发布重申估值修复【行业研究】_研报(yanbao)

【研究报告内容摘要】

2018年7月24日,截止到目前,房地产行业录得超过2.3%的增长且明显强于恒生指数。行业龙头则表现好于行业平均。其中龙湖集团(00960HK)跳涨超过4.1%,中国恒大(03333HK)上涨接近3.6%,以及华润置地(01109HK)上涨超过4.5%。

预期强劲的2018年上半年业绩,相对较低的估值和货币环境的边际放松是主要驱动力且行业估值重估会在近期延续。自2017年以来强劲的合约销售且销售均价的回升保障2018年上半年的业绩。而且,人民币贬值是在2018年6月加速,因而,仅会带来2018年上半年温和的汇兑损失。在2018年7月23日,2018年加权平均市盈率和市净率分别为6.8倍和1.3倍,地产行业的估值相对较低。而基于来自资产新规的轻微放松,融资渠道边际改善。况且,在棚户区改造的过程中,从房屋拆迁到房屋购买之间存在时滞。也就是说,低线城市的房屋销售下降将会慢于市场早前的预期。

我们维持房地产行业 “跑赢大市”评级。在短期内对于地产行业,利空已经反映,2018年上半年业绩预计录得较好表现且合约销售依旧是股价的催化剂。因此我们认为,向上重估的势头将会在短期内继续。但从长期看,政策和货币环境收紧将会对房屋销售和融资带来负面压力。并且,由于人民币贬值,汇兑损失将会逐渐恶化盈利能力。因此,房地产行业在将来仍会面临下降压力。总体而言,拥有卓越成本控制能力的房地产开发商将会在白银时代的下半场比行业平均表现更好。由于行业集中度提高和地产行业估值重估,我们认为行业首选应该选取地产行业中的龙头公司。我们的首选是中国恒大(03333HK),预期其合约销售将保持快速增长。随着资产负债表增强以及盈利能力提高,公司基本面有望进一步改善。恒大运营风险应逐步减少。这将利好公司,特别是在货币环境收紧的时期。当前其估值吸引。中国恒大当前目标价为30.17港元,较2018每股净资产折让32%,9.2倍2018年核心市盈率和2.2倍2018年市净率。