打造中國房地產發展新模式，代建行業釋放投資機會

地產舊模式難以為繼，政策呼喚新模式

據專業人士分析，當前，中國房地產行業正經歷「四個變化」，即從增量時代變為存量時代、從供不應求變為供大於求、從剛需為主變為改善為主、從金融屬性回歸居住屬性。新形勢下，代建行業迎來新的機遇。

2023年12月，中央首次提出，加快推進「三大工程」。機構預計，未來五年，僅城中村改造工程，便將帶動約10萬億平米投資；保障性租賃住房方面，「十四五」期間全國計劃需求近900萬間，從需求端創造大量市場機遇。

此外，地方城投大量拿地，需儘快開工緩解流動性壓力，且「保交樓」下，金融機構介入涉房涉地紓困業務愈發成熟。上述主體正逐漸取代傳統房企，成為資金和土地的擁有者。在分散的投資和消費中間，需要統一的開發服務平台鏈接，由此形成代建模式的底層邏輯。

據國家統計局數據，2023年全國房地產開發投資規模同比下降9.6%，而代建行業則迎來高速擴張，近百家品牌房企宣布入局。

代建，一種被論證的新模式

代建是房地產發展新模式的典型代表，既有國外發展經驗為支撐，亦有國內頭部企業的成功案例，是目前新模式中較為成熟的黃金賽道。

起源於歐美的代建模式，具有獨特的競爭優勢。以鐵獅門為例，能用不到5%的資本投入，通過提取各環節管理費和參與地產基金收益分配，分享項目40%以上的收益。在日本「失去的20年」中，三井、住友、三菱等企業藉助輕資產，成功扭轉連續虧損和負債率高的局面。

而在中國，2022年以前，代建行業一直處於發展初期階段，相當於在「無人區」探索，但也不乏成功經驗。綠城管理從2005年首次在杭州代建安置房，到2010年成立國內首個專門從事代建業務的經營主體，再到2015年整合代建業務成立「綠城管理集團」，直至2020年從母公司綠城中國(3900.HK)分拆上市，成為「中國代建第一股」，走過了一段不尋常的發展歷程。

數據顯示，近三年，綠城管理主營業務收入複合增長率達21.3%，歸母凈利潤複合增長率31.2%；市場佔有率連續八年超20%，在手訂單約1.2億㎡，管理項目超500個，穩居行業第一。

輕資產、新模式，長期投資價值凸顯

受房地產市場走勢拖累，地產股表現亦持續低迷。但作為「代建第一股」的綠城管理，其股價卻在上市後漲幅超三倍，遠超地產、物業公司，走出獨立行情。

同時，綠城管理連續兩年百分百派息的背後，一方面是與投資者共享公司發展成果的誠意；另一方面也是公司經營性現金流與歸母凈利潤之間近百分之百轉換作為底氣，充分彰顯其「現金奶牛」特質，亦體現出公司管理層對未來的高度信心。

未來，中國房地產中期開發規模將在10億平米左右，參照歐美模式，投資與開發將進一步分離，在此趨勢下，代建行業滲透率將達到30%，按市佔率維持20%測算，綠城管理將擁有更加廣闊的市場挖掘空間。

放眼國際，同樣以輸出品牌、管理及服務為商業模式的知名輕資產服務公司，萬豪國際集團及埃森哲，其市值達到千億美元級別，市盈率達20-30倍，令綠城管理的未來引人遐想。輕資產、新模式、高增長、高派息，迎接代建行業和綠城管理的，將是不一樣的「星辰大海」。