Thursday, 7 March 2024, 20:15 HKT/SGT
來源 Yuexiu Real Estate Investment Trust
積極穩健租務策略顯效 續增優質客戶提升業績
香港, 2024年3月7日 – (亞太商訊) – 越秀房地產投資信託基金（「越秀房產基金」，連同越秀房托資產管理有限公司，統稱「基金」；股份代號：405）公布其截至2023年12月31日止之全年業績。
2023年全年業績摘要:
— 整體經營穩定增長，收入總額為人民幣20.87億元，較上年同期增長11.4%。
— 末期分派每個基金單位約人民幣0.0303元，約等於0.0334 港元。全年度之每個基金單位分派約人民幣0.0844元，約等於0.0924 港元。年度的每個基金單位分派的收益率為7.33%。
— 基金自2005年起連續18年將可分派收入進行100%全額分派。
— 於2023年12月31日，物業整體出租率為85.0%。
廣州國金中心：
— 廣州國金中心綜合體錄得經營收入為人民幣10.31億元，占基金收入49.4% 。
— 廣州國金中心寫字樓順利完成多家重點租戶續約，全年續租面積達2.6萬平方米。
— 「國金天地」持續優化租戶結構，出租率高達98.2%，銷售額同比增加21%。
— 酒店公寓整體經營強勁回升，保持市場標杆地位，四季酒店和雅詩閣公寓平均入住率及房價按年均錄得提升。
廣州越秀金融大廈：
— 越秀金融大廈錄得經營收入約人民幣3.99億元，占基金收入19.1%，出租率達88.5%。
— 成功引進多間行業領軍企業，進一步穩固高質租戶基本盤。
積極管理融資風險，有效控制融資成本
— 針對2023年到期的28億港元5年期銀團貸款和20億港元3年期銀團貸款，管理人於2023年取得人民幣40億元3年期貸款、人民幣10億元3年期貸款和人民幣3.5億元3年期貸款，用於到期貸款的再融資，確保流動性風險得到有效管控。
— 管理人把握人民幣利率市場底部窗口，於2023年3月發行人民幣15億元上海自貿區債券，提前置換境外浮息貸款，有效降低基金融資成本。2023年末，越秀房產基金融資總體年利率為4.74%，比年初4.83%下降9個基點。
— 管理人通過積極調節融資結構，並以合理的成本採取外匯對沖工具監控融資外匯敞口。另外已實施外匯對沖的28億港元貸款及20億港元貸款提前結算，取得現金流入約人民幣2.02億元。
— 債務結構持續優化，2023年底人民幣融資佔比由年初6%上升至39%。
越秀房產基金主席兼行政總裁及執行董事林德良先生表示：「2023年是防疫政策優化後第一年，國內宏觀經濟波浪式復蘇。管理人針對不同業態項目精準施策，資產經營收入穩步提升。展望2024年，基金經營環境依然複雜嚴峻，管理人將堅守資產價值最大化的初心，透過實施積極穩健的租務策略，敏銳把握潛在的投資機會，開拓資本市場融資機會，有效降低融資成本，繼續為基金單位持有人不斷創造價值。」
國金中心
國金中心實施「一客一策」策略，成功引入「交銀施羅德」、「中國人壽」等百強央企、行業領軍企業、高端服務業龍頭，以及兩家承租全層的律師事務所，全年新簽面積約2.5萬平方米，其中優質客戶佔50%，亦順利完成「建信金科」、「法興銀行」等多家重點租戶續約，全年續租面積達2.6萬平方米，其中重點租戶續租率87%。
「國金天地」開展定位及品牌調整，通過資源整合和多渠道招商，全年新簽品牌9個，租金增幅14.3%。
四季酒店客房收入突破2019年疫情前水平，全年平均房價為人民幣2,238元，同比增長32.6%，平均入住率為79.9%，同比增長23.5個百分點。雅詩閣公寓2023年平均入住率達90.2%，同比提升3.1%；平均房價為人民幣1,117元，同比提升11.3%。
越秀金融大廈
越秀金融大廈成功簽約「瀛和律所」、「華金證券」等行業領軍企業，促成「創興銀行」等內部重點客戶擴租，全年新簽面積約2萬平方米，並順利完成「王老吉」、「中興通訊」等重點租戶續約，全年續約率達78%，租金增幅3.2%。
白馬大廈
白馬大廈實施定向精準招商，深挖商圈對標客戶，有效推動招商去化。年底出租率攀升至95.8%，同比增加14.6個百分點。持續創新商業模式，成功引入15家新銳服裝設計師品牌進駐「中國原創設計品牌基地」，夯實白馬新定位推動白馬轉型升級。
財富廣場、城建大廈
財富廣場紮實做好續租管理，全年錄得82% 的較高續租率。城建大廈順利引入優質客戶「普方立民」進駐，信息科技類租戶佔比持續提高；及利用大面積到期之契機，成功吸引「招商仁和」、「東興證券」等多家知名企業進駐。
維多利廣場
維多利廣場成功續約主力租戶「優衣庫」和重點客戶「招商銀行」。風險單元預招商，引入「吳系粵菜館」等知名品牌進駐，增加了品牌豐富度。在運營推廣方面積極拉通主力店資源，透過與場內知名商戶舉辦聯名活動，有效促進了商場全年銷售額同比提升28%。
上海越秀大廈
上海越秀大廈通過分割租賃單元、置換樓層等辦法積極挽留客戶，出租率從全年最低時81.2%回到年末的89.2%。針對樓內優質客戶提供定製續租方案，實現「紅塔證券」等六家重點客戶續租。
武漢物業
越秀財富中心成功引進「一汽紅旗」、「東莞證券」等優質客戶，全年實現新簽面積約2.3 萬平方米。積極推動政企聯動，聯合硚口區政府舉辦多場圈層活動，走訪企業挖掘客戶需求。推進空置單元精裝調改，有效匹配市場需求，改造單元招商去化率達90%，有效壓縮招商周期。
星匯維港購物中心引進「霸王茶姬」、「屈臣氏」等20 家商戶，有效提升A 館首層經營形象質量，滿足塔樓辦公客群的消費需求。全年新簽面積達1.1 萬平方米，期末出租率逆勢攀升至90.2%。商場全年銷售額同比提升18%，固租提成取高商戶數量達23 家。
杭州維多利
杭州維多利全年續租率達80%，積極引進實力客戶，實現2,500平方米退租面積無縫銜接；成功挖掘樓內客戶租賃需求，促成實力客戶「財通證券」擴租七樓整層單元。
可持續發展
管理人年內圍繞廣州國際金融中心、財富廣場和維多利廣場開展數項節能減碳資本性改造工程。廣州國際金融中心和越秀金融大廈完成鉑金級續認證，武漢越秀財富中心獲得凈零碳建築卓越級認證。
基金年內簽訂一筆總值人民幣40億元綠色貸款，用於融資置換。截至2023年末，綠色和可持續發展融資佔比達到約50.3%。
基金多項主流ESG 評級或得分年內獲得提升，彰顯資本市場認可度。當中，全球房地產可持續發展基準（「GRESB」）連續第二年獲得綠色「四星」評級（整體得分提升5%），公開披露連續第三年獲得「A」最高級別。
未來展望
2024年，管理人將多元化業態組合有效聯動，增加產品的適配度，國金中心、越秀金融大廈、白馬大廈、廣州四季酒店、上海越秀大廈、武漢財富中心和杭州維多利等資本性改造提升，實現物業保值增值，提升經營出租水平。
儘管市場預期通脹率的放緩預示着美元和港元利率將見頂，但市場仍預期一定時間內利率水平將維持較高。另一方面，中國為刺激疫情後經濟復蘇，人民幣利率進入下行區間。管理人將因應境外利率上行和人民幣成本相對走低，視市場發展預期對融資結構持續檢視並進行合理調整，如通過自貿區債券、人民幣貸款等不同手段，引入低成本人民幣融資，以尋求更優融資成本，降低利率風險。
關於越秀房地產投資信託基金
越秀房地產投資信託基金（「越秀房產基金」）於2005年12月21日在香港聯交所上市，為全球首隻投資於中國內地物業的上市房地產投資信託基金。越秀房產基金目前持有的物業組合包括位於廣州的廣州國際金融中心、白馬大廈、財富廣場、城建大廈、維多利廣場、越秀金融大廈、位於上海的越秀大廈、位於武漢的武漢物業（包括武漢越秀財富中心和星匯維港購物中心）、位於杭州的維多利商務中心以及位於香港的越秀大廈共10項高素質物業，物業產權面積共約118.4萬平方米，分別位於中國廣州市、上海市、武漢市、杭州市及香港市的核心商業區域。物業類型包括甲級寫字樓、商業綜合體、零售商業、酒店、服務式公寓、服裝專業市場等。
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