Thursday, 7 March 2024, 20:15 HKT/SGT
来源 Yuexiu Real Estate Investment Trust
积极稳健租务策略显效 续增优质客户提升业绩
香港, 2024年3月7日 – (亚太商讯) – 越秀房地产投资信托基金（「越秀房产基金」，连同越秀房托资产管理有限公司，统称「基金」；股份代号：405）公布其截至2023年12月31日止之全年业绩。
2023年全年业绩摘要:
— 整体经营稳定增长，收入总额为人民币20.87亿元，较上年同期增长11.4%。
— 末期分派每个基金单位约人民币0.0303元，约等于0.0334 港元。全年度之每个基金单位分派约人民币0.0844元，约等于0.0924 港元。年度的每个基金单位分派的收益率为7.33%。
— 基金自2005年起连续18年将可分派收入进行100%全额分派。
— 于2023年12月31日，物业整体出租率为85.0%。
广州国金中心：
— 广州国金中心综合体录得经营收入为人民币10.31亿元，占基金收入49.4% 。
— 广州国金中心写字楼顺利完成多家重点租户续约，全年续租面积达2.6万平方米。
— 「国金天地」持续优化租户结构，出租率高达98.2%，销售额同比增加21%。
— 酒店公寓整体经营强劲回升，保持市场标杆地位，四季酒店和雅诗阁公寓平均入住率及房价按年均录得提升。
广州越秀金融大厦：
— 越秀金融大厦录得经营收入约人民币3.99亿元，占基金收入19.1%，出租率达88.5%。
— 成功引进多间行业领军企业，进一步稳固高质租户基本盘。
积极管理融资风险，有效控制融资成本
— 针对2023年到期的28亿港元5年期银团贷款和20亿港元3年期银团贷款，管理人于2023年取得人民币40亿元3年期贷款、人民币10亿元3年期贷款和人民币3.5亿元3年期贷款，用于到期贷款的再融资，确保流动性风险得到有效管控。
— 管理人把握人民币利率市场底部窗口，于2023年3月发行人民币15亿元上海自贸区债券，提前置换境外浮息贷款，有效降低基金融资成本。2023年末，越秀房产基金融资总体年利率为4.74%，比年初4.83%下降9个基点。
— 管理人通过积极调节融资结构，并以合理的成本采取外汇对冲工具监控融资外汇敞口。另外已实施外汇对冲的28亿港元贷款及20亿港元贷款提前结算，取得现金流入约人民币2.02亿元。
— 债务结构持续优化，2023年底人民币融资占比由年初6%上升至39%。
越秀房产基金主席兼行政总裁及执行董事林德良先生表示：「2023年是防疫政策优化后第一年，国内宏观经济波浪式复苏。管理人针对不同业态项目精准施策，资产经营收入稳步提升。展望2024年，基金经营环境依然复杂严峻，管理人将坚守资产价值最大化的初心，透过实施积极稳健的租务策略，敏锐把握潜在的投资机会，开拓资本市场融资机会，有效降低融资成本，继续为基金单位持有人不断创造价值。」
国金中心
国金中心实施「一客一策」策略，成功引入「交银施罗德」、「中国人寿」等百强央企、行业领军企业、高端服务业龙头，以及两家承租全层的律师事务所，全年新签面积约2.5万平方米，其中优质客户占50%，亦顺利完成「建信金科」、「法兴银行」等多家重点租户续约，全年续租面积达2.6万平方米，其中重点租户续租率87%。
「国金天地」开展定位及品牌调整，通过资源整合和多渠道招商，全年新签品牌9个，租金增幅14.3%。
四季酒店客房收入突破2019年疫情前水平，全年平均房价为人民币2,238元，同比增长32.6%，平均入住率为79.9%，同比增长23.5个百分点。雅诗阁公寓2023年平均入住率达90.2%，同比提升3.1%；平均房价为人民币1,117元，同比提升11.3%。
越秀金融大厦
越秀金融大厦成功签约「瀛和律所」、「华金证券」等行业领军企业，促成「创兴银行」等内部重点客户扩租，全年新签面积约2万平方米，并顺利完成「王老吉」、「中兴通讯」等重点租户续约，全年续约率达78%，租金增幅3.2%。
白马大厦
白马大厦实施定向精准招商，深挖商圈对标客户，有效推动招商去化。年底出租率攀升至95.8%，同比增加14.6个百分点。持续创新商业模式，成功引入15家新锐服装设计师品牌进驻「中国原创设计品牌基地」，夯实白马新定位推动白马转型升级。
财富广场、城建大厦
财富广场扎实做好续租管理，全年录得82% 的较高续租率。城建大厦顺利引入优质客户「普方立民」进驻，信息科技类租户占比持续提高；及利用大面积到期之契机，成功吸引「招商仁和」、「东兴证券」等多家知名企业进驻。
维多利广场
维多利广场成功续约主力租户「优衣库」和重点客户「招商银行」。风险单元预招商，引入「吴系粤菜馆」等知名品牌进驻，增加了品牌丰富度。在运营推广方面积极拉通主力店资源，透过与场内知名商户举办联名活动，有效促进了商场全年销售额同比提升28%。
上海越秀大厦
上海越秀大厦通过分割租赁单元、置换楼层等办法积极挽留客户，出租率从全年最低时81.2%回到年末的89.2%。针对楼内优质客户提供定制续租方案，实现「红塔证券」等六家重点客户续租。
武汉物业
越秀财富中心成功引进「一汽红旗」、「东莞证券」等优质客户，全年实现新签面积约2.3 万平方米。积极推动政企联动，联合硚口区政府举办多场圈层活动，走访企业挖掘客户需求。推进空置单元精装调改，有效匹配市场需求，改造单元招商去化率达90%，有效压缩招商周期。
星汇维港购物中心引进「霸王茶姬」、「屈臣氏」等20 家商户，有效提升A 馆首层经营形象质量，满足塔楼办公客群的消费需求。全年新签面积达1.1 万平方米，期末出租率逆势攀升至90.2%。商场全年销售额同比提升18%，固租提成取高商户数量达23 家。
杭州维多利
杭州维多利全年续租率达80%，积极引进实力客户，实现2,500平方米退租面积无缝衔接；成功挖掘楼内客户租赁需求，促成实力客户「财通证券」扩租七楼整层单元。
可持续发展
管理人年内围绕广州国际金融中心、财富广场和维多利广场开展数项节能减碳资本性改造工程。广州国际金融中心和越秀金融大厦完成铂金级续认证，武汉越秀财富中心获得净零碳建筑卓越级认证。
基金年内签订一笔总值人民币40亿元绿色贷款，用于融资置换。截至2023年末，绿色和可持续发展融资占比达到约50.3%。
基金多项主流ESG 评级或得分年内获得提升，彰显资本市场认可度。当中，全球房地产可持续发展基准（「GRESB」）连续第二年获得绿色「四星」评级（整体得分提升5%），公开披露连续第三年获得「A」最高级别。
未来展望
2024年，管理人将多元化业态组合有效联动，增加产品的适配度，国金中心、越秀金融大厦、白马大厦、广州四季酒店、上海越秀大厦、武汉财富中心和杭州维多利等资本性改造提升，实现物业保值增值，提升经营出租水平。
尽管市场预期通胀率的放缓预示着美元和港元利率将见顶，但市场仍预期一定时间内利率水平将维持较高。另一方面，中国为刺激疫情后经济复苏，人民币利率进入下行区间。管理人将因应境外利率上行和人民币成本相对走低，视市场发展预期对融资结构持续检视并进行合理调整，如通过自贸区债券、人民币贷款等不同手段，引入低成本人民币融资，以寻求更优融资成本，降低利率风险。
关于越秀房地产投资信托基金
越秀房地产投资信托基金（「越秀房产基金」）于2005年12月21日在香港联交所上市，为全球首只投资于中国内地物业的上市房地产投资信托基金。越秀房产基金目前持有的物业组合包括位于广州的广州国际金融中心、白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、越秀金融大厦、位于上海的越秀大厦、位于武汉的武汉物业（包括武汉越秀财富中心和星汇维港购物中心）、位于杭州的维多利商务中心以及位于香港的越秀大厦共10项高素质物业，物业产权面积共约118.4万平方米，分别位于中国广州市、上海市、武汉市、杭州市及香港市的核心商业区域。物业类型包括甲级写字楼、商业综合体、零售商业、酒店、服务式公寓、服装专业市场等。
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