靈活辦公不會衰落 : 為什麼WeWork破產 並不意味着行業的終結

隨着企業持續調整辦公模式，並更重視靈活性，目前的市場環境為優質的靈活辦公空間提供了絕佳機會，以支持靈活辦公蓬勃發展，並滿足現代勞動力的獨特需求。

本白皮書旨在針對亞太區靈活辦公行業提供多種深入洞察，並揭示市場對靈活辦公需求下降的誤解，以避免忽視該行業更廣泛且迅速的增長潛力。

WeWork走下波的原因

WeWork的衰落正是發展野心超乎現實的典型案例。從以「提升世界意識」為使命，到過度擴張和管理不善，以下一系列的戰略失誤導致了它的隕落:

— 需求不足下過度擴張:WeWork的快速增長策略存在根本缺陷。WeWork在全球各地大規模擴張，以驚人的速度開設新據點，然而盲目追求擴張速度，忽視實際市場需求，導致旗下許多辦公空間使用率不足，大量消耗資源，無法產生持續的利潤。

— 財務管理和公司治理問題:WeWork還面臨著理財不善和公司治理問題。WeWork領導層因決策不透明和資金分配不當受到批評，導致投資者和市場失去信心。

在2019年，WeWork的首次IPO失敗標誌着一個轉捩點，揭示了其估值過高和公司治理不當等缺點。WeWork的470億美元估值大幅蒸發後，觸發了一次重大的領導層改組和業務戰略重整，然而劣勢已不能逆轉。

WeWork是一個警世故事，證明了若企業進行快速卻不受限制的擴張、制定策略時漠視市場實際需求和缺乏妥當治理，將面臨重大挑戰。

TEC創辦人及首席執行官Paul Salnikow表示：「隨着WeWork進入破產保護程序，以及全球各地商業房地產市場陷入衰退，任何虧損的營運商能繼續經營的機會十分渺茫。數百個WeWork據點以及許多其他營運商的據點已經關閉，低檔共享辦公空間的容量和供應明顯減少。相比之下，TEC在亞洲、澳洲和中東地區的據點已超越200個，自2019年以來增幅達60%。我們深明業務應以優質服務為先，因此我們專註於為現時超過47,000個客戶提供真正高端的靈活辦公空間和服務。」

精明的營運商仍然受惠於亞太區的靈活辦公空間高需求

除了WeWork的困境之外，展望亞太區市場，精明的靈活辦公空間營運商均受惠於後疫 情時代的大趨勢。企業保留混合工作模式安排和完全靈活的辦公室租賃策略，使市場對靈活和共享辦公空間的需求從未如此迫切。

亞太區的企業越見樂於採用混合工作模式，亦有更多大型企業將靈活空間融入其辦公室租賃策略。這新轉折旨於減輕固定資產負擔，和為員工創造多元化的工作環境，以激發其創新思維。靈活辦公空間具有可客制化的「自動連線並隨時可使用」辦公設置，正為企業提供理想的解決方案。

受當地和國際企業推動，亞太區的主要商業中心對靈活辦公空間的需求特彆強勁，包括新加坡、首爾、上海、東京、杜拜以及印度其中幾個城市等。

此外，儘管不少亞洲企業保留了混合工作模式，但其管理層普遍比西方國家更注重實體出席率。隨着越來越多主要企業要求員工回到公司上班，這些因素凸顯出亞太區對靈活辦公空間的需求增加到了前所未有的水平。

成功之道

TEC能在亞太區脫穎而出，成為領先的優質靈活辦公空間營運商，其優勝之處在於一直聚焦於高端產品和服務、選址於核心商業區優越位置的高級寫字樓、出色的出租率以及持續盈利能力。

TEC與WeWork明顯不同之處是TEC的增長策略是由客戶需求驅動。僅在2023年，受惠於跨國公司對TEC的高端服務的強勁需求，TEC新增29個據點，總面積達474,000平方呎，增加超過7,200個辦公位。憑藉近30年在亞洲靈活辦公空間市場的專業知識和穩健的業績記錄，TEC保持了約90%的出色出租率。

TEC的成功建基於對高端客戶需求的深入理解，其中83%的客戶是跨國公司。TEC已連續二十多年實現盈利，按年保持穩定的增長。TEC注重盈利能力，制定擴張策略時着眼營運效率和以客戶需求為導向，在擴張時亦會考慮財務可持續性，確保在競爭激烈的靈活辦公空間市場中取得長期成功，與其他追求增長而犧牲利潤的營運商不同。

總結

亞太區的靈活辦公市場仍然充滿機遇，儘管WeWork的個別故事另有說法。 在此市場成功的關鍵在於了解市場動態，追求由客戶需求驅動的擴張，注重盈利能力和業務可持續性，以及保持財務審慎。

靈活辦公空間行業具有可觀的長期潛力，相信TEC及其他擁有穩固立足點的營運商的業務將更一日千里