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簡評嘉華國際 政策明朗再入市
上周四（9月16日）恆指出現“三底背馳”，周五（9月17日）初段進一步下跌後成功轉跌為升，部分投資者憧憬有機會出現短線反彈。可惜周一（9月20日）港股再次急挫，執筆之時恆指一度低見23,871點，除跌破上周低位外，亦曾跌破24,000點的心理關口，表現遠遜預期。
股市再次急挫，原因除過去曾論及的內地監管風險、美國收水憂慮及恆大危機外，市場對本港房地產市場的擔心亦顯著升溫。路透社引述接近內地官方的消息人士指，香港主要地產商在早前一項閉門會議上，被告知“遊戲規則已經改變”，北京不再接受“壟斷行為”。報導進一步指，中方官員要求地產商投放資源和發揮影響力用於支持北京利益，幫助解決可能破壞社會穩定的房屋短缺問題。市場憂慮香港樓市政策風險上升，令本地地產股急跌。
由於未來幾天為恆大債務問題的關鍵日期，加上聯儲局議息在即，而本港樓市政策在施政報告前（10月6日）又未必會有具體措施公布，市場的憂慮意識料持續高企。因此，預料中港股市前景仍疲弱，在相關因素明朗化之前，中港市場波動性會較高，短線可考慮靜觀其變。
嘉華國際 多個項目陸續入帳
很多戰友問到地產股的投資前景，誠然短期不明朗因素太高，大家可先作觀望，待政策明朗化後再入市。當然，先作觀望不代表遠離股市，反觀現時投資者應多做功課（因不同行業的基本因素有別，對潛在政策的敏感度亦有不同），當時機適當就可考慮出擊。針對地產股，最近我們的研究團隊與嘉華國際 （00173）的管理層見面，以下為部分重點。
一如以往，由業績開始。上半年營業額25.11億元，按年跌70.1%。期內純利及投資物業之公平值變動前核心盈利分別為7.76億元及4.88億元。雖然盈利下跌，但集團決定派中期息7仙，與上年同期相同。表面上業績未算太理想，但主要因為較少的預售單位於上述期內交付予買家，根據管理層所指，截至6月底止，集團已簽約但未確認之應占銷售約174億元，預計於今年下半年及2022年入賬，預示未來盈利有保證。事實上，未來集團除推售已開盤項目外，將有多個新項目陸續推出，包括：
● 九龍嘉林邊道項目
● 西南九龍維港匯第二期
● 元朗屯馬線錦上路站項目
● 將軍澳日出康城第11期項目
● 啟德第4A區1號項目
● 蘇州嘉致峰
● 南京江寧區項目
● 上海浦東新區濰坊新村街道項目
投資性物業組合多元化
值得注意的是，集團擁有多元化的投資性物業組合，包括有甲級寫字樓、酒店及服務式公寓和特色商鋪，能提供穩定的收入及現金流。截至今年6月底，投資物業組合應佔總樓面面積達27萬平方米。而上半年租金（包括酒店）收入約3.6億元，按年上升22%，已超越疫情爆發前水平。
除收入外，大家較關心發展商的財務情況。截至6月30日，集團的凈負債比率由去年的39%下降至33%（主要受惠凈現金流入）；平均借貨利率由去年的2.1%下降至1.6%。現金及銀行存款約60億元，未提取銀行貸款額度約136億元。集團現時在香港及內地的土地儲備大約有175萬平方米的應佔總樓面面積，可作發展之用。由此可見，集團財務資源理想，配合盈利能見度高，以及息率吸引，中長線值得留意。
財政穩健 估值吸引
估值方面，集團每股資產凈值為14.4元，反映現時股價處偏低水平。只是考慮到大市未穩，政策風險又有所上揚，短期集團股價或較波動。是次我們主力簡評集團的業績及未來情況，待市況穩定下來，我們將剖析具體的入市部署。
筆者為證監會持牌人，本人沒持有上述股份。
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