光大新鸿基产品开发及零售研究部
微信-投资先机
简评嘉华国际 政策明朗再入市
上周四（9月16日）恒指出现“三底背驰”，周五（9月17日）初段进一步下跌后成功转跌为升，部分投资者憧憬有机会出现短线反弹。可惜周一（9月20日）港股再次急挫，执笔之时恒指一度低见23,871点，除跌破上周低位外，亦曾跌破24,000点的心理关口，表现远逊预期。
股市再次急挫，原因除过去曾论及的内地监管风险、美国收水忧虑及恒大危机外，市场对本港房地产市场的担心亦显著升温。路透社引述接近内地官方的消息人士指，香港主要地产商在早前一项闭门会议上，被告知“游戏规则已经改变”，北京不再接受“垄断行为”。报导进一步指，中方官员要求地产商投放资源和发挥影响力用于支持北京利益，帮助解决可能破坏社会稳定的房屋短缺问题。市场忧虑香港楼市政策风险上升，令本地地产股急跌。
由于未来几天为恒大债务问题的关键日期，加上联储局议息在即，而本港楼市政策在施政报告前（10月6日）又未必会有具体措施公布，市场的忧虑意识料持续高企。因此，预料中港股市前景仍疲弱，在相关因素明朗化之前，中港市场波动性会较高，短线可考虑静观其变。
嘉华国际 多个项目陆续入帐
很多战友问到地产股的投资前景，诚然短期不明朗因素太高，大家可先作观望，待政策明朗化后再入市。当然，先作观望不代表远离股市，反观现时投资者应多做功课（因不同行业的基本因素有别，对潜在政策的敏感度亦有不同），当时机适当就可考虑出击。针对地产股，最近我们的研究团队与嘉华国际 （00173）的管理层见面，以下为部分重点。
一如以往，由业绩开始。上半年营业额25.11亿元，按年跌70.1%。期内纯利及投资物业之公平值变动前核心盈利分别为7.76亿元及4.88亿元。虽然盈利下跌，但集团决定派中期息7仙，与上年同期相同。表面上业绩未算太理想，但主要因为较少的预售单位于上述期内交付予买家，根据管理层所指，截至6月底止，集团已签约但未确认之应占销售约174亿元，预计于今年下半年及2022年入账，预示未来盈利有保证。事实上，未来集团除推售已开盘项目外，将有多个新项目陆续推出，包括：
● 九龙嘉林边道项目
● 西南九龙维港汇第二期
● 元朗屯马线锦上路站项目
● 将军澳日出康城第11期项目
● 启德第4A区1号项目
● 苏州嘉致峰
● 南京江宁区项目
● 上海浦东新区潍坊新村街道项目
投资性物业组合多元化
值得注意的是，集团拥有多元化的投资性物业组合，包括有甲级写字楼、酒店及服务式公寓和特色商铺，能提供稳定的收入及现金流。截至今年6月底，投资物业组合应占总楼面面积达27万平方米。而上半年租金（包括酒店）收入约3.6亿元，按年上升22%，已超越疫情爆发前水平。
除收入外，大家较关心发展商的财务情况。截至6月30日，集团的净负债比率由去年的39%下降至33%（主要受惠净现金流入）；平均借货利率由去年的2.1%下降至1.6%。现金及银行存款约60亿元，未提取银行贷款额度约136亿元。集团现时在香港及内地的土地储备大约有175万平方米的应占总楼面面积，可作发展之用。由此可见，集团财务资源理想，配合盈利能见度高，以及息率吸引，中长线值得留意。
财政稳健 估值吸引
估值方面，集团每股资产净值为14.4元，反映现时股价处偏低水平。只是考虑到大市未稳，政策风险又有所上扬，短期集团股价或较波动。是次我们主力简评集团的业绩及未来情况，待市况稳定下来，我们将剖析具体的入市部署。
笔者为证监会持牌人，本人没持有上述股份。
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