黄文鑫 ( 笔名：白赖仁)
标题:稳定收租股
最近市况不好，就灵活炒卖指数天天大鱼大肉，买正股的准备入糟糕湾吃肉饼饭了。这个时间现金为王，不要做太投机性的决定相信是聪明的，这次分享是较少见的上市方式—房地产投资信托基金。
以房地产投资信托基金作为投资工具房地产投资信托基金为集体投资计划，以基金单位信托形式组成，主要投资于产生收入的物业，并以其收入向基金单位持有人提供稳定回报。投资者持有房地产投资信托基金的基金单位，可分享房地产投资信托基金所持物业的利益及分担有关风险。
在香港，投资于房地产投资信托基金的基金单位主要受到房地产投资信托基金守则及组成房地产投资信托基金的信托契约所监管，并提供下列裨益：
• 房地产投资信托基金业务重点明确，因为房地产投资信托基金无法完全自主从事房地产以外的业务，或拥有重大的非房地产资产。
• 房地产投资信托基金守则规定，在若干调整限制下，房地产投资信托基金于各财政年度必须分派最少90%的经审计除税后收入净额。
• 与直接投资于房地产相比，资金流动性更好。
• 房托管理人获证监会发牌认可及持续监管。
• 具有企业管治机制，并由独立受托人监督遵守情况。
有一些仓库，自己公司要使用，不想变卖但又想套现资金出来，房地产投资信托基金就是好方法，这也是顺丰控股选择的方式。顺丰房托基金（02191）为一个以基金单位信托形式组成的香港集体投资计划，且已根据证券及期货条例第104条获认可。
顺丰房托基金为首个将于香港上市并以物流为主的房地产投资信托基金。顺丰房托基金的投资重点应为全球范围内可产生收入的房地产，初步重点为物流地产。顺丰房托基金初步组合中的三处物业为投资者提供直接获得于香港及中国现代物流地产的机会。顺丰房托基金由房托管理人管理，其主要投资目标为向基金单位持有人提供稳定分派、造就长期可持续分派增长及提升顺丰房托基金物业价值。
顺丰房托基金的投资组合初步包括位于香港、佛山及芜湖的以下三处物业，所有该等物业均为现代物流地产（包含配备有自动分拣及供应链支持设施的分拨中心），且战略性地位于香港及中国主要物流枢纽内，毗邻主要机场、海港、铁路、高速公路及交通枢纽：
•香港物业：为一个于2014年竣工的15层高的「坡道式」现代物流地产，具备可通向各仓库楼层的车辆坡道。香港物业位于青衣，邻近连接全球其他商业港口的葵青9号货柜码头，毗邻香港国际机场，并可通过港珠澳大桥及广深港高速铁路等主要道路及交通基础设施到达。
•佛山物业：为一个于2021年竣工的现代物流地产，配备有智能技术及量身订造的设施，如自动分拣及供应链支持设施。该物业位于临近佛山沙堤机场、佛山西站、广州火车站及广州白云机场的战略位置。
•芜湖物业：为一个于2019年竣工的位于鸠江经济开发区的现代物流地产，该区域乃芜湖的政治、文化及金融中心，亦为长江三角洲经济区的核心物流集聚区。该物业亦紧邻芜湖东高铁站、芜湖国际货运港及连接长江三角洲经济区北部及南部的宁芜高速。
于2021年3月31日，物业的可出租总面积约为307,617.5平方米，评估价值为 6,099.9百万港元。于最后实际可行日期，物业的平均出租率约为95.3%。于2020年12月31日，物业合共有33名租户，截至2020年12月31日止月度，租金收 入总额排名前五位的租户（其中三名为顺丰房托基金的关连人士），约占总租金收入的 80.1%，而顺丰关连租户约占同期总租金收入的80.0%。约90.9%的租户（按可出租面积 计算）来自物流行业，而其余租户包括来自药品、科技及其他行业的租户。
房托管理人认为，顺丰房托基金为基金单位持有人提供具吸引力的投资组合：
• 位于香港及中国战略位置的优质物业组合 。
• 利用香港及中国物流及电子商务市场的增长。
• 优质及稳定的租户基础。
• 信誉卓著的发起人，于物流领域具有强大网络及丰富经验。
• 通过未来从顺丰控股股份集团收购管道资产而产生的增长潜力。
• 经验丰富的管理团队，拥有良好的往绩记录。
顺丰房托基金的目标及投资策略
就顺丰房托基金而言，房托管理人的核心目标是向基金单位持有人提供稳定分派、长期可持续的分派增长以及提升顺丰房托基金物业的价值。房托管理人拟通过在全球范围内持有及投资优质而有收入的房地产（主要专注于位于香港及中国的物流地产）实现该目标。
房托管理人打算实施以下策略实现上述主要目标：
•资产管理策略：积极管理顺丰房托基金的业务及运营表现（包括优化租用及租赁续约率），以实现更高的收入增长以及跨地区及跨资产类别的多元化收入流。
•投资与收购策略：寻求具有收入及资本增长潜力的收购机会（无论该等机会来自顺丰控股股份集团或第三方），以为基金单位持有人提供可持续回报并提升资产价值。
•物业开发策略：开展对现有投资组合具有增值作用的物业开发及相关活动，并于必要时针对其现有物业开展再开发活动，以满足主要租户的运营需求及规范。
•资本与风险管理策略：通过管理顺丰房托基金的债务融资成本及利率风险来优化顺丰房托基金的资本结构，从而保持稳健的资产负债表。采取审慎的现金管理，维持充裕的流动资金及融资能力，以于战略机遇出现时利用战略机遇。
这房托基金买入时间不用急，反正收益以派息为主，适合有闲钱的朋友靓价买入。
（笔者并未持有上述股份）