料顺丰房托首日表现佳 2025年起有30年大运
由顺丰控股（002352.SZ）分拆的顺丰房地产投资信托（02191）在5月5日至5月10日在香港招股，并将于2021年5月17日（辛丑年 癸巳月 乙丑日 辛巳时）上市，料将成为首个在香港上市的以物流为主的房地产投资信托基金（REITs）。
顺丰房托基金的投资组合初步包括位于香港、佛山及芜湖的以下三处物业，所有 该等物业均为现代物流地产（包含配备有自动分拣及供应链支持设施的分拨中心），且 战略性地位于香港及中国主要物流枢纽内，毗邻主要机场、海港、铁路、高速公路及 交通枢纽。集团在香港物业为一个于位于青衣，在2014年竣工的15层高的「坡道式」现代物流地产，具备可通向各仓库楼层的车辆坡道。佛山物业为一个于2021年竣工的现代物流地产，配备有智能技术及量身订造的设施，如自动分拣及供应链支持设施。芜湖物业为一个于2019年竣工的位于鸠江经济开发区的现代物流地产。
于2021年3月31日，物业的可出租总面积约为307,617.5平方米，评估价值为 6,099.9百万港元。于最后实际可行日期，物业的平均出租率约为95.3%。于2020年12月31日，物业合共有33名租户，截至2020年12月31日止月度，租金收 入总额排名前五位的租户（其中三名为顺丰房托基金的关连人士），约占总租金收入的 80.1%，而顺丰关连租户约占同期总租金收入的80%。约90.9%的租户（按可出租面积 计算）来自物流行业，而其余租户包括来自药品、科技及其他行业的租户。
集团招股价介乎4.68元至5.16元，集资额介乎24.336亿至26.832亿元，主要用作收购佛山及芜湖物业。集团预计在上市日期至2021年12月31日期间，基金单位持有人应占溢利及顺丰房托基金的可供分派收入分别将不会少于约112.4百万港元及约137.9百万港元。由于集团在2020财年因投资物业公允价值变动而使盈利下跌，希望上述盈利预测有助扭转近年盈利下滑的局面。
参考招股书P.243，集团的房托管理人于2020年10月23日（庚子年 丙戌月 己亥日）根据公司条例在香港注册成立。另参考维基百科，顺丰速运的成立日为1993年3月26日（癸酉年 乙卯月 丙午日）。
以房托管理人的八字去分析，己土日元，自坐亥水为正财，月柱丙火为印，戌土为劫财，年柱庚子为伤官，子水为偏财。己土生于戌月，偏向身强，要以财（水）、官杀（木）及食伤（金）为用。
此造生于八运，视为乾造，乾造生于阳年，顺推，5岁起运，其大运如下：
75 65 55 45 35 25 15 5
甲午 癸巳 壬辰 辛卯 庚寅 己丑 戊子 丁亥
此造在2025年才上运，之后行30年水地运，为其用神，料其时其盈利会越来越好。另方面，上市当天的八字，与此造可构成亥子丑三会水局，料有助提升首日之表现。
– 笔者为证监会持牌人士，不持有上述股份。
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