今天要聊的，是在香港上市的易居企业控股（02048.HK）。
公司自2018年7月20日在香港资本市场上市，与发行价14.38港元比较，目前14.20港元的股价处于轻微“破发”的状况。
由于中美贸易大战，近段时间的港股大盘走得也并不好，“破发”不只是易居一家，最近上市的几家重量级公司，大都处于“破发”状态。
“破发”与豪华股东阵容强力支持的易居
尽管易居股价破发，但是公司于8月12日却刊发了一份内容出人意料的《稳定价格期结束》公告。公告中有2点令投资者颇感意外：其一是国际配售的超额配售权于2018年8月10日部分行使，尽管当日市场收盘价是13.04港元，但仍有国际配售者按照发行价14.38港元配发2,801,700股股份，涉资4028.84万港元。其二就是，于稳定价格期内，稳定价格操作人中金国际在二级市场上以低于发行价的价格，于每股11.60 – 14.38港元的区间（假设均价12.99港元）先后购买合共45,623,700股股份，耗资约5.927亿港元。
虽然易居目前仍处“破发”状态，但是于价格稳定期“维稳”的机构投资者资金也有近6.3亿港元，其真金白银的看好也是无可否认的。如果我们再看看易居发行前的股东名单，也许会既诧异也兴奋。
如上图所示，在易居上市前股东名单中，有机构投资者5家，有入选“中国百强房企”中的26家房地产公司入驻；其中，万科、碧桂园及恒大三家房企巨无霸分别持股15%。其余知名房企包括：龙光集团、阳光城、雅居乐、宝龙地产、富力、复星地产、星河湾、融创、旭辉、融信中国、泰禾集团、中南建设、新力集团、福晟国际、正荣集团、正恒国际、祥生实业、景瑞控股、禹洲地产、建业地产、中骏置业、俊发地产、三盛控股等。
在新股的国际配售名单中，易居也搞定了四家基石投资者，分别是淘宝中国认购5000万美元（约合3.92亿港元），香港恒基兆业李家杰先生配售3亿港元，华侨城（亚洲）认购12.97亿港元以及新加坡城市发展集团配售2.38亿港元。四家基石投资者合共认购总数为138,053,400股发售股份，总金额为22.27亿港元。
如果有这么多房地产行业圈里的重量级地产商投资，知根知底嘛，易居一定是非常优秀的投资标的，否则筑巢再美丽也引不来凤凰啊？！若此，目前二级市场的“破发”是否是市场的误读呢？
易居：究竟是何商业模式吸引众多房企鼎力支持？
判断市场是否误读，肯定要看看公司的核心业务、商业模式以及发展前景是否吸引人。
易居为什么能够在上市前吸引如此豪华的股东阵容？答案很可能就是其行业“服务生”的定位。其实回看易居近18年的发展脉络来看，是合情合理的，就是纵横联合房地产行业的主要玩家，为业界服务，做“服务生”而不是竞争者。易居是中国领先的房地产交易服务提供商，主要提供的服务包括：一手房代理服务、房地产数据及咨询服务以及房地产经纪网络服务。
1、公司收入情况。如上图所示，各业务分部按照易居2017财年公布的完整财政年度收入明细看，一手房代理服务收入为39.26亿人民币，占比84.7%；房地产数据及咨询服务收入为6.29亿人民币，占比13.6%；房地产经纪网络服务收入0.77亿人民币，占比1.7%。
而易居在截至2018年6月30日止六个月期间收入实现大幅增长。如下图所示，公司期内收入为人民币27.8亿元人民币，较去年同期增长44.42%。主要是得益于市场的稳定发展、强大的股东基础和大客户战略、业务间的协同效应。上市后的第一份成绩单是相当不错的，保持了高速增长的态势。
2、一手房代理服务业务分部：易居是中国一手房代理服务的第一龙头，2017年完成代理的销售额约4300亿，占全国地产成交量的3%左右。
按照戴德梁行的研究报告，易居于2017年产生的一手房代理服务收入39.26亿人民币，在中国市场是收入最多，居于市场领导者地位。如下图所示，比行业排名第三位的上市公司多近10亿元人民币的量级。
一手房代理服务，简单来讲就是帮助房地产开发商卖一手楼，是公司主要的收入来源。期内，易居在一手房代理业务成销总面积2,047.6万平方米、成销总金额人民币2,558.9亿元、收入总金额人民币22.28亿元，比较去年同期分别增长35.3%,、46.8%和44.11%，如上二图所示。
这里的关键是得益于股东和大客户的支持。简单来说，就是易居直接与入股的26家地产商做其一手楼的代理服务。截止2018年6月30日止六个月，和股东有关的26家开发商产生的一手房代理服务收入为人民币1,210.7百万元，占期间一手房代理服务收入的54.3%。截止2018年6月30日，已签未售的储备项目面积达254.2百万平方米。
与股东单位做了这末多的大生意，“服务生”易居被看中应该是理所当然的。有了一众股东单位的长期生意关照，易居在业务稳定性、持久性和利润率方面都可能得到关照，比其他业内竞争者来说就处于有利地位。
3、房地产数据及咨询服务业务分部。根据戴德梁行报告，中国仅有2家供应商提供房地产综合数据产品，就房地产交易数据及土地数据均覆盖的城市数目而言，易居创设的克尔瑞是较大的数据提供商；据了解，百强房企中有99家使用其数据服务。如上二图所示，该业务分部的2018年中期收入为3.83亿元人民币，同比增长11.66%。
4、二手房经纪服务业务分部。房地产经纪网络服务即易居的房友业务。根据戴德梁行报告，按中国房地产经纪门店数量计，易居在2017年末门店数量为4000家，位居中国第二。
截止2018年6月30日，房友门店已累计上升到8,764家，覆盖54城市；期内，通过易居房友为开发商销售新房成销总额人民币101.4亿元，易居实现收入人民币1.68亿元人民币，比较去年同期分别增长592.4%和367.1%，如上三图所示。实现了惊人的一跃，也是易居未来的最大投资看点。
为什么易居的“房友”模式可以如此迅速的扩展？分析来看，还是易居的“服务生”模式起了关键作用。易居的“房友”门店全部是加盟店，“房友”不做任何形式的直营店，因为不存在任何竞争关系，中小型房地产经纪商就可以放心加盟易居的房地产经纪网络“房友”。
加盟容易，但易居还向中小型房地产经纪商提供资源及服务赋能，助力其业务营运。一般来说，中小型经纪公司主要提供二手房经纪服务，而一手房代理服务及其他配套服务是其弱项。而易居恰恰在一手房代理服务上是强项，凭借易居在业内全方位的资源及品牌知名度，易居允许中小型房地产经纪公司以“房友”品牌的名义开展业务，并利用易居的服务及资源向中小型房地产经纪公司掌握的个人客户提供更专业高效的服务，最终提升其整体竞争力。
如上图所示，易居采用了S2B2C业务模式以吸引房地产经纪门店成为房友品牌门店，即易居向中小型房地产经纪公司（B）提供全面的线上线下服务（S），以帮助其更好地服务于其个人消费者（C）。在该业务模式下，易居不会于二级市场开设自己的房地产经纪门店，亦不会直接开展自身的房地产经纪业务。本质上而言，易居经营一个基于服务的赋能网络，帮助中小型房地产经纪公司在二手房市场获得成功及自一手房市场获得额外的收入。
8月27日，易居旗下的房友集团业务取得重大进展，举办了房友门店突破万家的新闻发布会。通过仅仅两年半的时间，“房友”就完成了全国58城10000家门店的布局，一举成为国内二手房行业规模最大的平台级企业。
同日，易居房友与58集团现场发布了战略合作计划。以“万套真房源”牵手58同城，为58平台增加了“真房源”储备；以58同城上的“流量加持”，继续扶持中小型房地产经纪公司。此次合作，通过真房源带动线上流量，进而促进线下成交。
易居“房友”这套轻资产的互联网打法，商业逻辑合理，对各参与方来说是共赢的格局。事实也证明，其发展速度飞快，是易居三大业务分部中最值得关注的未来黑马，成长性也是最高的。
易居：中国二手房行业规模最大的平台级网络 未来值得长期关注
如前所述，易居在截至2018年6月30日止六个月期间收入实现大幅增长，期内收入为人民币27.8亿元，较去年同期增长44.4%；利润为人民币5.64亿元，较去年同期增长84.1%；每股净利润为0.508港元。易居无疑取得了一份优秀靓丽的中期报告，展现了良好的成长性，基本可以解释为什么这么多房地产巨头看好，而当下市场对其业务有误读。
而经过上面对其业务的层层剖析，笔者认为公司未来最大的看点是中小型房产中介加盟“房友”的这个中国二手房行业规模最大的平台级网络。
据公司管理层于9月3日的业绩会中透露，房友目前在全国二手房门店数量当中排第一位，而且这个数量在持续增长中。另外，今年上半年，房友在全国已经完成了100亿以上的销售，比去年同期上升了3.7%。对中小经纪公司的赋能亦有较显著的提升，在平台、品牌、流量、系统等各个方面持续增强，使每一天申请加入房友平台网络的中小门店络绎不绝，公司于8月27日正式对外发布的房友门店数量已经超过了10100家，帮助此块业务收入得以大幅增长。另外，如前文提及，易居与58同城、苏宁金融达成合作，携手打造“万套真房源”和“百亿垫佣”计划，联合强大互联网资源，这将进一步提升房友为二手门店赋能的能级。
随着该业务越做越大、越做越强，以及三大块业务的高度协同效应，易居的房友“平台级网络”价值会越发凸显。截止目前，易居的动态市盈率为24.97倍。相信随着下半年的业务继续增长，市盈率会进一步下降。若加上STOP分部估值中，来自“房友”的房地产经纪网络服务的份额将越来越大，易居在低市盈率回归加平台级网络高估值比重上升的双引擎牵引下，公司股价存在越长越好的可能性，值得投资者高度关注。
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