申萬證券(香港)–物業管理行業:維持超配評級,建議逢低吸納【行業研究】_研報(yanbao)

【研究報告內容摘要】

上周港股物業管理板塊回調一成,因市場整體在貿易戰再升溫、經濟前景不明朗的背景下重新大幅下挫。我們對物業板塊中期業績展望樂觀,也認為房地產的持續調控對板塊未來兩三年的業績影響有限,但近期股價走勢仍將更多受到大盤走勢的影響,我們建議投資者可以逢低吸納,維持行業超配評級。

基於我們覆蓋的三家物業管理公司,我們預測2018年中期收入平均同比增長43%,其中,彩生活服務因受益於萬達物業自二季度開始並表,預計收入同比增長超70%,相比同期綠城服務同比增速預計約30%,中海物業約20%。與此同時,我們預計2018年中期股東應占溢利平均同比增長38%,其中彩生活服務同比增速超50%,相比同期中海物業同比增速預計約32%,綠城服務約25%。此外,我們注意到今年新近上市的兩家物業管理公司均已於近期發布盈喜,其中雅生活服務預計2018年中期股東應占溢利同比增長超150%,主要受益於公司在管面積的增加以及多元化增值服務收入的上升,而新行業龍頭碧桂園服務則預計2018年中期股東應占溢利同比增長超110%,主要受益於公司管理面積的迅速擴張、增值服務收入上升帶來的業務結構優化以及因獲“高新技術企業”而產生的稅收紅利。

我們預計這三家物業管理公司的平均毛利率將從2017年的29.1%提升0.7個百分點至2018年中期的29.8%,其中彩生活服務以超40%的毛利率位居首位,相比同期中海物業毛利率略超30%,綠城服務約18%。物業管理公司的主要業務可以分為兩大類 – 物業管理服務和增值服務,佔總收入的平均比例分別為80%和20%,並由此分別貢獻毛利潤的60%和40%,這意味着增值服務的平均毛利率高達50%,而物業管理服務的平均毛利率約為20%。相比去年全年,我們預計中海物業2018年中期毛利率將有所改善,主要受益於毛利率為100%的酬金制管理面積佔比提升(相比包干制管理下毛利率約14%),同期彩生活服務毛利率可能小幅回落,主要因並表萬達物業帶來包干制管理面積佔比上升,綠城服務毛利率則仍將承壓,因增值服務板塊需更多時間培育。

當前,綠城服務和中海物業位列港股通交易名單,其中內地投資者持股比例分別為7.66%和2.64%。此外,我們注意到,彩生活服務在今年年初的指數調整中被深交所調出港股通交易名單,於2018年3月5日正式起效,因其未能滿足相關市值要求。至於即將到來的2018年8月10日恒生系列指數調整,其成本股變更將於2018年9月3日起效,並將相應更改港股通交易名單,我們計算彩生活過去12個月(2017年7月-2018年6月)的月末平均市值滿足50億港元的要求,預計其將被重新納入港股通交易名單,此外,雅生活服務和碧桂園服務也有望在此次指數調整中被納入港股通。

即將到來的指數調整以及中期業績將是近期催化劑。港股物業管理板塊自6月高位有所回落,年初至今上漲24%(相比同期恒生國企指數下跌9%),目前板塊平均估值為17倍19年PE,其中綠城服務估值為24倍19年PE,中海物業估值為17倍19年PE,彩生活服務估值為11倍19年PE。因上一輪市場的強勁復蘇有效保障了物業管理公司未來幾年管理面積的穩健增長,且該板塊受房地產調控持續升級以及融資收緊的影響較為有限,我們維持行業超配評級,同時也提示近期股價走勢仍將更多受到大盤走勢的影響,我們建議投資者可以逢低吸納。