国泰君安(香港)–房地产行业:香港六项房屋新措施将不会压抑住宅价格升势【行业研究】_研报(yanbao)

【研究报告内容摘要】

这六项措施基本上不会创造新的住房供应。我们注意到政府的目标是以私人房屋为代价提高公共房屋供应,例如重新分配启德及安达臣道石矿场的9个私人房屋用作公共房屋发展。

位于马头围道的新港人首置计划项目本来被视为私人住宅供应,但规模太小,无法解决香港的房屋问题。居屋折扣率上升无法填补居屋的供应缺口。

现在加快出售已完成项目的未售一手私人住宅单位意味着未来几年的可出售房屋将减少。

政府旨在通过引入新的空置税迫使其加快销售现时未售的一手私人住宅单位。然而,鉴于住房供应缺乏弹性,未来3至4年的住宅单位供应总量相对固定。换言之,如果房地产开发商因空置税而急于出售9,000个单位,那么未来几年内可供出售的单位将会减少。另外,房地产开发商可以规避新的空置税。开发商可以透过放慢正在开发项目的施工进度,或简单地以短期租约形式租出单位,以避免空置。因此,我们预计政府的新举措不会有效地迫使开发商在短时间内卖出所有未售出的住宅单位。我们预计恒基地产(00012HK)将成为我们覆盖范围内受影响最大的公司,尽管我们认为影响微乎其微。

我们维持对香港房地产行业的“中性”投资评级,因为我们预计最优惠利率将于2018年下半年被上调。香港历史新低的租金收益率以及美国加息周期的加速可能显示房地产繁荣快将结束。