【研究報告內容摘要】
行業發展提速。近年來,隨着《國家新型城鎮化規劃(2014-2020年)》的推進以及中國房地產市場持續發展,市場逐步進入存量房時代,為物業行業提供了廣闊的發展空間。在現代服務業的引領下,物業行業逐步由勞工密集向集約化、自動化、智能化、互聯化轉變;從單一物業服務向多元化業務發展。
整合加速,搶佔先機。我們估計2021年,基礎物業服務的市場將超過1萬億。目前物業管理行業仍處於分散階段,公司眾多。小規模的物業管理公司主要通過價格優勢獲取項目,因此盈利水平低,非標準化的管理也使得業務拓展能力較差。而大型物業公司通過標準化的管理、優質的服務質量和品牌效應,加快擴大業務規模,盈利能力穩中有升。加上近年來物業公司登陸資本市場,管理面積已經成為一項重要指標。在資本的推動下,大型物業公司紛紛加快對管理面積的拓展,收併購井噴,行業集中度不斷上升,出現強者恆強,行業分化的趨勢。
增值服務是新的增長點。目前,物業企業開展比較廣泛的社區增值服務主要是社區O2O。物業企業以自建的APP 為載體,向社區居民提供生活服務類O2O,如家政、維修等。同時通過APP 平台開展電商服務,銷售商品。我們認為目前社區增值業務並沒有形成固定或已成熟的商業模式。面對互聯網企業的競爭,物業企業開展社區O2O 的優勢可能並不明顯,但這並不改變物業企業在社區經濟領域的發展,掌握社區入口優勢以及與住戶的近距離是其他互聯網公司難以匹配的。從目前的情況來看,物業企業參與(1)社區教育及(2)房屋經紀市場的空間非常廣闊。
我們給予中國物業行業"優於大市" 的評級,並預期規模型企業將繼續保持高速增長。同時,我們也看到在市場避險情緒高漲狀態下,由於物業行業的抗周期性以及基本面的持續向好,物業板塊成為資金流入的標的。我們認為目前上市的物業企業中,首選背靠大開發商的規模型物業企業。估值水平持續提高,我們認為目前股價已經反映了市場對行業高增長的預期,目前主要的投資風險來自業績的兌現,我們也看到上市物業企業紛紛加快收併購的步伐。我們繼續看好增速高、估值相對較低、基數低空間大的公司,首選雅生活(3319 HK,買入)。
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