國泰君安(香港)–房地產行業:香港六項房屋新措施將不會壓抑住宅價格升勢【行業研究】_研報(yanbao)

【研究報告內容摘要】

這六項措施基本上不會創造新的住房供應。我們注意到政府的目標是以私人房屋為代價提高公共房屋供應,例如重新分配啟德及安達臣道石礦場的9個私人房屋用作公共房屋發展。

位於馬頭圍道的新港人首置計劃項目本來被視為私人住宅供應,但規模太小,無法解決香港的房屋問題。居屋折扣率上升無法填補居屋的供應缺口。

現在加快出售已完成項目的未售一手私人住宅單位意味着未來幾年的可出售房屋將減少。

政府旨在通過引入新的空置稅迫使其加快銷售現時未售的一手私人住宅單位。然而,鑒於住房供應缺乏彈性,未來3至4年的住宅單位供應總量相對固定。換言之,如果房地產開發商因空置稅而急於出售9,000個單位,那麼未來幾年內可供出售的單位將會減少。另外,房地產開發商可以規避新的空置稅。開發商可以透過放慢正在開發項目的施工進度,或簡單地以短期租約形式租出單位,以避免空置。因此,我們預計政府的新舉措不會有效地迫使開發商在短時間內賣出所有未售出的住宅單位。我們預計恆基地產(00012HK)將成為我們覆蓋範圍內受影響最大的公司,儘管我們認為影響微乎其微。

我們維持對香港房地產行業的“中性”投資評級,因為我們預計最優惠利率將於2018年下半年被上調。香港歷史新低的租金收益率以及美國加息周期的加速可能顯示房地產繁榮快將結束。