高盛高華證券–全國房地產月度追蹤:6月份銷售/開發活動環比強勁增長,但同比增速因基數較高而放緩【行業研究】_研報(yanbao)

【研究報告內容摘要】

最新消息

國家統計局公布的6月份全國房地產市場運行情況顯示,房地產銷售面積/銷售額環比增長46%/45%,但同比增速因基期效應而從8%/21%放緩至4%/17%。綜合銷售均價環比下降1%但同比仍上漲12%(上月為環比/同比上漲1%/12%),推動全國平均房價達到人民幣8,762元/平方米(上月為8,832元/平方米)。

建築活動延續了5月份的增長勢頭,但同比增速因去年同期基數較高而放緩:(1)6月份房地產新開工面積(含非住宅房地產)同比增速從5月份的20%放緩至15%,但絕對水平創下2014年以來的新高,高於市場預期,並推動今年上半年新開工面積同比增速從今年前5個月的11%升至12%。(2)房地產投資環比/同比增長30%/8%,同比增速較5月份的10%放緩。(3)竣工面積環比增長25%,但同比下降13%。

14個主要城市的二手房交易量較上月環比下降12%,但同比增長9%(5月份為同比增長4%)。5個主要城市的二手房均價環比持平,但同比上漲1%。

從地區來看,所有地區交易量環比同比均上升。西部地區房價繼續領漲(同比上漲20%),而且是唯一一個房地產投資增速加快的地區(同比增幅從上月的2%升至8%)。

分析

6月份銷售環比強勁增長但同比增速疲弱的表現符合我們的預期,歸因於新推盤面積增長和去年同期基數較高的共同影響。雖然7-8月份夏季房地產銷售增速可能會季節性環比放緩,但我們預計整體銷售同比增速將因去年同期基數較低而保持強勁。

同時,由於6月份銷量強勁,新開工面積/銷售面積之比從上月的1.44倍降至1.14倍。我們認為房地產行業的融資能力仍將是建設活動可持續性的主要推動因素,而最近數月行業資金供應和成本均趨緊。

影響

我們覆蓋範圍內開發商的市場份額繼續增長,6月份累計銷售額同比增長63%,而上月增幅為44%。今年前6個月市場銷售總體表現強勁,國內前10/50大開發商的市場份額較2017年同期分別同比上升6/7個百分點至30%/58%。

我們仍然預計,由於政府嚴格控價且信貸環境緊張,大城市房價同比增速將進一步走弱,同時我們對2018年全國銷量增長2%的基本預測意味着今年下半年增速將放緩(預計同比增速將從今年上半年的3%降至1%)。但我們預計覆蓋範圍內開發商的表現將繼續優於大市,因其較多的待推盤項目將令今年下半年在消化比率下降的情況下也能實現銷量強勁增長(預計平均同比增長23%)。